BRF
Takbyte i bostadsrättsförening: så planerar styrelsen
Ett takbyte i en bostadsrättsförening är underhåll, och underhållet ligger på styrelsen. Stämman behöver besluta först när åtgärden blir en väsentlig förändring av huset. Det som avgör om projektet blir bra är underlaget: en aktuell underhållsplan, en besiktning av taket och offerter som räknar på samma sak.
Kort svar
Uppdaterad
-
Enligt bostadsrättslagen 9 kap. 15 § ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus fattas på föreningsstämman, om inte stadgarna säger något annat.
-
En bostadsrättsförenings ekonomiska plan ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren, där taket redovisas som en egen del.
-
Bostadsrätterna rekommenderar att fastighetens status bedöms innan underhållsplanen tas fram och att planen sedan uppdateras varje år.
01
Vem beslutar om takbytet – styrelsen eller stämman?
Styrelsen beslutar om takbytet så länge det är underhåll. Styrelsen ansvarar för föreningens förvaltning, och att byta ett uttjänt tak mot ett likvärdigt är att återställa husets funktion.
Stämman kommer in när åtgärden är en väsentlig förändring av föreningens hus. Det står i bostadsrättslagen 9 kap. 15 §, med förbehållet att stadgarna kan säga något annat. Att bygga om en kallvind eller bygga till takkupor går utöver underhåll.
Läs stadgarna innan ni beslutar, och skriv in beslutet i styrelseprotokollet.
Byter föreningen taktäckningsmaterial eller kulör kan det också krävas bygglov. För ett flerbostadshus inom detaljplan gäller det när taket vetter mot allmän plats, enligt plan- och bygglagen 9 kap. 15 §. Mer om det i guiden om bygglov för nytt tak.
Arbetsgång
Så går ett takbyte till i en förening
-
Läs underhållsplanen
Planen visar när taket beräknas behöva bytas och vad föreningen har avsatt. I den tekniska underhållsplanen redovisas taket som en egen del, med beräknad tidpunkt och kostnad.
-
Bedöm taket på plats
Bostadsrätterna råder styrelser att först bedöma fastighetens status. För taket betyder det pannor, läkt, underlagstak, plåt och genomföringar, sett både från taket och från vinden.
-
Skriv en förfrågan
Beskriv vad som ska göras och skicka samma underlag till alla som ska lämna pris. Listan längre ner visar vad den behöver ta ställning till.
-
Jämför offerterna
Lägg dem sida vid sida, post för post. Kontrollera F-skatt och försäkringar, och fråga vilka yrken som finns i företaget och vad som köps in.
-
Besluta och dokumentera
Styrelsen beslutar och protokollför. Kräver åtgärden stämmobeslut eller bygglov ska det vara klart innan avtalet skrivs.
-
Informera de boende
Berätta när ställningen kommer, vilka ytor som spärras av och vem de boende kontaktar under arbetet.
-
Följ upp
Gå igenom taket när det är klart, för in det i underhållsplanen och bestäm hur det ska skötas de kommande åren.
03
Underlaget som beslutet vilar på
Bostadsrätterna beskriver arbetet med underhållsplanen i två steg. Först bedöms fastighetens status, ett slags hälsokontroll av huset. Sedan bedöms hur länge de olika delarna håller, vilket ger både tidpunkt och uppskattad kostnad.
Samla historiken innan någon kommer ut: när taket senast lades om, vad som gjordes då och vilka ritningar som finns. Den som bedömer taket har direkt nytta av det.
Boverket skriver att planen bör vara mer detaljerad ju närmare i tid en åtgärd ligger. Är takbytet några år bort ska taket ha en konkret rad i planen, med år, omfattning och kostnad.
En besiktning av taket ger styrelsen ett skriftligt underlag om takets skick. Det går att lägga in i planen och att skicka med förfrågan.
Takbyten görs året runt. Det som skiljer vinter från sommar står i guiden om att lägga om taket på vintern.
04
Det här ska förfrågan ta ställning till
Offerter går bara att jämföra när de räknar på samma tak.
| Del | Vad offerten ska ange |
|---|---|
| Taktäckning | Material, fabrikat och kulör. |
| Underlagstak | Om det byts, och om det blir papp på råspont eller duk. |
| Läkt | Ny ströläkt och bärläkt, och vilken dimension. |
| Plåtarbeten | Fotplåt, ränndalar, vindskivor, skorstensbeslag, hängrännor och stuprör. |
| Genomföringar | Ventilation, avluftning och antenner som ska tätas eller flyttas. |
| Taksäkerhet | Takstegar, gångbryggor, nockräcke och snörasskydd. |
| Ställning och väderskydd | Hur huset kläs in och hur länge ställningen står. |
| Avfall och städning | Vem som forslar bort gamla pannor och läkt. |
| Tidsplan | Start, beräknad tid och hur väder och snö hanteras. |
Skillnader i pris blir begripliga först när alla har räknat på samma lista.
05
Ställning och säkerhet runt huset
Ett takbyte på ett flerbostadshus görs från ställning. Arbetsmiljöverket kräver skyddsräcken eller andra gemensamma skydd när fallhöjden är 2 meter eller mer. Räckena ska vara minst 1 meter höga, med fotlist, mellanledare och överledare, även vid gaveln.
Ytor där material kan falla ner ska spärras av och märkas ut. För de boende betyder det avstängda ingångar, flyttade cykelställ och ibland en kran på gården.
Bilden överst är från omläggningen på ett flerbostadshus i Huddinge våren 2025.
06
Informera de boende i god tid
Ett takbyte märks i hela huset. Skriv till de boende innan ställningen kommer, och igen när den ska tas ner. Det här vill de veta:
- När arbetet börjar och hur länge det beräknas pågå.
- Vilka ingångar, gårdar och parkeringar som spärras av.
- Om vindsförråd eller balkonger behöver tömmas.
- Vilka tider det bullrar.
- Vem de kontaktar med frågor under arbetet.
Ett läckande tak kan inte vänta på planen
Bostadsrätterna har berättat om en förening där styrelsen bara hjälpligt lagade brister i tak och fasad i väntan på ett planerat underhåll. Tingsrätten ansåg att föreningen hade varit vårdslös, och föreningen fick ersätta medlemmens skador och rättegångskostnader.
07
Efter takbytet: tillsyn, snöröjning och serviceavtal
Ett nytt tak behöver tillsyn. Hängrännor ska rensas, plåt och genomföringar kontrolleras och snö och istappar tas bort när de hotar gångvägar och trottoar.
Vi har serviceavtal för bostadsrättsföreningar och skottar tak med licensierade snöskottare, på avrop eller med bevakning. Läs mer om föreningens ansvar för snö och istappar.
För in det nya taket i underhållsplanen med material, år och förväntad livslängd. Hur länge olika tak håller är en bra utgångspunkt för nästa planeringsperiod.
Källor
- Bostadsrättslag (1991:614)
- Boverket: Teknisk underhållsplan är obligatorisk för bostadsrättsföreningar
- Boverket: Underhåll (PBL kunskapsbanken)
- Bostadsrätterna: Underhållsplan
- Bostadsrätterna: Underhållsplan – varför behövs den? (2025)
- Bostadsrätterna: Att inte ta underhållsansvaret på allvar kan bli dyrt (2021)
- HSB: Vad gör styrelsen?
- Lawline: Väsentlig förändring enligt bostadsrättslagen
- Plan- och bygglag (2010:900)
- Arbetsmiljöverket: AFS 2023:13 Risker vid vissa typer av arbeten
- Mataki: Monteringsanvisning underlagspapp YAM 2000, YAP 2200, YEP 2500 (2022)
Vanliga frågor
Frågor om takbyte i BRF
Hittar du inte svaret? Ring 08-500 302 60 vardagar 07–16, eller skriv till info@ptakbygg.se.
Ställ din egen fråga →Behöver stämman besluta om ett takbyte?
Nej, inte när takbytet är underhåll av ett uttjänt tak. Stämman ska besluta om väsentliga förändringar av huset, till exempel om vinden byggs om, om inte stadgarna säger något annat.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Varje år, enligt Bostadsrätterna. Boverket ställer inget krav på att planen hålls uppdaterad, men en plan som inte följs upp blir snabbt inaktuell.
Krävs bygglov för att byta tak på flerbostadshuset?
Ja, om föreningen byter taktäckningsmaterial eller kulör på ett tak som vetter mot allmän plats och huset ligger inom detaljplan. Byts taket mot samma material och kulör ändras inte husets utseende.
Hur jämför vi offerter rättvist?
Skicka samma förfrågan till alla och be om priser per post. Då syns skillnaderna där de finns, i stället för i olika antaganden om underlagstak, plåt eller ställning.
När på året är det bäst att byta tak?
Ett tak går att lägga om året runt, men det som klistras eller svetsas kräver värme och torrt väder. Planera så att besiktning, offerter och beslut är klara i god tid innan ni vill börja.
Kan de boende bo kvar under takbytet?
Ja. Arbetet görs från ställningen utanför, och det som påverkar de boende är avspärrningar, buller och tillgången till vind och balkonger.
Läs vidare
Mer att läsa
Takläggare för BRF
Omläggning, serviceavtal och snöröjning för bostadsrättsföreningar
Vad kostar det att byta tak?
Räkna på ett takbyte innan ni begär offert
Takomläggning steg för steg
Från rivning till nockpanna
Ett underlag styrelsen kan fatta beslut på
Vi går igenom ert besiktningsprotokoll, tittar på taket och lämnar en offert som styrelsen kan jämföra med andra anbud.
