Underhåll
Taket i husköpet – det besiktningen ofta missar
En överlåtelsebesiktning är okulär: besiktningsmannen bedömer det som syns av tak, fasad och mark, utan ingrepp i huset. Det som avgör ett tak sitter ofta under pannorna – underlagstaket, råsponten och anslutningarna runt skorsten och genomföringar. En takläggare som tittar på taket innan du skriver på visar vad du köper.
Kort svar
Uppdaterad
-
En överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är okulär: besiktningsmannen undersöker synliga ytor i tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark.
-
Besiktningen omfattar normalt inte eldstad och skorsten, och köparen har kvar sin undersökningsplikt enligt jordabalken 4 kap. 19 §.
-
Konsumentverket påpekar att de flesta överlåtelsebesiktningar inte täcker hela undersökningsplikten, och att det som påpekats i besiktningen kan behöva undersökas närmare.
01
Vad ingår i en överlåtelsebesiktning av taket?
Det som syns. Överlåtelsebesiktningen enligt SBR-modellen är okulär, och besiktningsmannen undersöker synliga ytor i alla tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark. Undersökningar som kräver ingrepp i huset ingår inte.
Hittar besiktningsmannen tecken på andra väsentliga fel skrivs det i en riskanalys. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen, utan beställs särskilt. Vill du undersöka med ingrepp, till exempel lyfta pannor, behöver säljaren gå med på det.
Fastighetsmäklarinspektionen skriver att en besiktning normalt inte omfattar eldstad och skorsten. Ligger det snö på taket när besiktningen görs ser ingen pannorna alls.
02
Besiktningsmannen och takläggaren tittar på olika saker
| Del av taket | Överlåtelsebesiktning | Takläggaren på plats |
|---|---|---|
| Pannor och taktäckning | Synliga ytor. | Skicket på nära håll: sprickor, frostskador, ytskikt och hur pannorna ligger. |
| Underlagstak | Det som syns från vinden, om vinden är tillgänglig. | Typ och skick: papp på råspont eller duk, fuktspår och anslutningar vid takfot och nock. |
| Råspont och läkt | Ytor som syns från vinden. | Röta, fukt och fästen. Läkt som har ruttnat eller gett efter. |
| Genomföringar | Synliga fuktspår. | Skorstensbeslag, ventilationshuvar och avluftning: plåt, tätning och fogar. |
| Plåtdetaljer | Synliga skador. | Fotplåt, ränndalar, vindskivor och hängrännor. |
| Taksäkerhet | Brister som syns. | Takstege, glidskydd och nockräcke jämfört med dagens krav. |
Takläggarens besök ersätter inte överlåtelsebesiktningen, men går djupare på taket. Konsumentverket nämner just takomläggning som exempel på en stor renovering som kan behövas även när huset ser fint ut.
03
Det som döljs under pannorna
Ett panntak har flera lager. Underst råsponten, sedan underlagstaket, ströläkten och bärläkten, och överst pannorna. Det är underlagstaket som håller huset tätt när vatten tar sig förbi en panna.
Från marken syns bara det översta lagret. Från vinden syns undersidan av råsponten, och fläckar där berättar att vatten har kommit in någon gång. Hur underlagstaket ser ut ovanpå, och hur det är anslutet vid skorsten och takfot, syns först när en takläggare tittar på taket från ställning eller stege.
Skillnaden mellan papp på råspont och ett förenklat underlagstak av duk, och varför den spelar roll, står i guiden om underlagstak och råspont. Namnen på takets delar finns i ordlistan över takets delar.
04
Läs besiktningsprotokollet med taket i tankarna
Konsumentverket skriver att undersökningsplikten kan bli utökad när du har fått information om eller sett något som tyder på fel. Det som påpekats i besiktningen kan alltså behöva undersökas närmare innan köpet.
Hinner du inte undersöka före kontraktet bör mäklaren enligt Fastighetsmäklarinspektionen föreslå en besiktningsklausul. Den ger dig rätt att låta köpet gå tillbaka om undersökningen visar fel.
Börja med rubrikerna Riskanalys och Fortsatt teknisk utredning i protokollet. Formuleringar som de här är ett konkret skäl att låta en takläggare titta:
- Taket besiktigat från marken, eller bara delvis.
- Underlagstaket har inte kunnat kontrolleras.
- Fuktfläckar eller missfärgning på råsponten.
- Takets ålder okänd eller äldre än pannornas förväntade livslängd.
Takläggaren
Så tittar en takläggare på taket inför köpet
-
Skicka protokollet
Vi läser överlåtelsebesiktningen och det som står om taket i objektsbeskrivningen.
-
Besök på plats
En takläggare tittar på taket och vinden. Säljaren behöver godkänna besöket.
-
Offert på åtgärderna
Du får en offert på det som behöver göras, med vad det kostar.
-
Använd underlaget
I budgivningen, i en förhandling om pris och villkor eller som plan för husets första år.
Undersökningsplikten ligger kvar hos dig
Enligt jordabalken 4 kap. 19 § kan du inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som var påkallad med hänsyn till husets skick. Att ett hus marknadsförs som besiktigat ändrar inte det, skriver Fastighetsmäklarinspektionen.
06
Fråga säljaren om taket
Säljarens svar avgör vad en takläggare behöver titta närmast på. Svaren om takstege och nockräcke kan du jämföra med kraven på taksäkerhet på villa, och svaren om hängrännor säger något om hur huset har skötts i stort.
Be om svaren skriftligt, och spara kvitton och papper som följer med huset. Fråga till exempel:
- När lades taket om senast, och av vem?
- Byttes underlagstaket och läkten, eller bara pannorna?
- Har taket läckt, och vad gjordes då?
- Finns takstege, glidskydd, nockräcke och snörasskydd?
- När byttes hängrännor och stuprör?
07
Takets ålder i kalkylen
Ett tak från 1980-talet kan ha många år kvar, eller vara på väg mot ett byte. Material, underlagstak och hur taket har skötts avgör mer än årtalet. Hur länge ett tak håller och tecknen på att taket behöver bytas ger dig en bild före visningen.
Vi arbetar med fastighetsmäklare och läser besiktningsprotokollet när vi räknar på vad taket behöver. Pannor och underlagstak går att se i vårt showroom på Cementvägen 22 i Jordbro.
08
Säljer du huset? Då hjälper en offert på taket båda parter
Fastighetsmäklarinspektionen skriver att mäklaren ska verka för att säljaren lämnar de uppgifter om huset som kan vara viktiga för en köpare. Information från säljaren kan minska vad köparen behöver undersöka, och riktiga uppgifter begränsar säljarens ansvar för fel.
En offert på det som taket behöver är en sådan uppgift. Den svarar på frågan som annars blir en rad i riskanalysen.
Vanliga frågor
Frågor om takbesiktning vid husköp
Hittar du inte svaret? Ring 08-500 302 60 vardagar 07–16, eller skriv till info@ptakbygg.se.
Ställ din egen fråga →Ingår taket i en överlåtelsebesiktning?
Ja, men bara okulärt. SBR-modellen omfattar synliga ytor av fasader, tak och mark, och det som kräver ingrepp i huset ingår inte.
Ingår skorstenen i besiktningen?
Normalt inte. Fastighetsmäklarinspektionen skriver att besiktningen normalt inte omfattar eldstad och skorsten. Plåten och tätningen runt skorstenen på taket kan en takläggare bedöma, och själva rökkanalen är en fråga för sotaren.
Kan en takläggare lämna offert innan jag köper huset?
Ja, om säljaren går med på att en takläggare tittar på taket. Offerten visar vad anmärkningarna kostar att åtgärda, och den siffran kan du väga in i budet.
När ska en takläggare titta på taket?
Före kontraktsskrivningen, om det går. Annars bör mäklaren enligt Fastighetsmäklarinspektionen föreslå en besiktningsklausul som ger dig rätt att låta köpet gå tillbaka om undersökningen visar fel.
Hur gammalt får taket vara när man köper hus?
Det finns ingen fast gräns. Ett tak bedöms efter material, underlagstak och skötsel, och två tak från samma år kan vara i helt olika skick.
Kan säljaren säga nej till en takbesiktning?
Ja, säljaren bestämmer över huset fram till tillträdet. Säger säljaren nej till en undersökning du har skäl att begära, är det en upplysning värd att väga in i budet.
Läs vidare
Mer att läsa
Takbesiktning inför offert
Taket uppifrån och från vinden, före offerten
Hur länge håller ett tak?
Livslängd för pannor, papp och plåt
Underlagstak och råspont
Lagret som håller huset tätt
En offert på taket innan du skriver på
Skicka besiktningsprotokollet till oss. Vi läser det, tittar på taket och vinden och lämnar en offert på det som behöver åtgärdas. Offerten är kostnadsfri.
